【基本案情】

　　原告：程某某

　　被告：咸阳市某房地产开发公司

　　　　　咸阳市某房地产开发公司第三分公司

　　　　　李某某

　　　　　咸阳星星房地产开发有限公司（化名）

　　　　　咸阳市某投资有限公司

　　原告诉称： 被告某房三分司成立了安谷园小区开发处，任命被告李某某为经理，负责在安谷园小区进行开发建设、房屋销售等工作。2006年9月，原告购买了被告开发的安谷园小区20号楼2单元5层东户房屋一套及地下室，先后分多次向被告支付购房款175032元，并在2007年8月18日支付了地下室房款，缴纳了天然气初装费2530元。2008年10月26日，原告向被告缴纳了契税、工本费、交易税、大修基金等费用，但被告一直未与原告签订正式的商品房买卖合同。2008年10月31日，被告向原告交付了房屋，原告随即入住。原告多次找到被告，要求办理房产证及土地证，但时至今日被告仍以种种理由推诿。原告遂诉至法院，要求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使用权证并交付原告。2、判令被告支付逾期办理房产证的违约金（以175032元为基数，自2009年2月1日起至房产证交付之日，按同期银行贷款利率计算）。3、诉讼费被告承担。

　　被告某房公司辩称，我公司与原告之间没有买卖合同关系，应驳回原告对我公司的起诉。

　　被告李某某辩称，原告所述的房屋及地下室属实，但导致房产证至今办不下来及商品房买卖合同不能签署的原因不在李昌。07年4月30日，被告某投资公司与被告某房三分司成立了一个项目部，李某某是项目部经理，房产证的办理义务在被告某投资公司。07年8月份，这栋楼的五证及土地的手续已经办到了被告星星公司名下。原告诉请的违约金应由被告某投资公司承担，被告星星公司应为原告办理房产证。

　　被告星星公司辩称，原告与我公司之间没有商品房买卖合同关系，我公司也不是20号楼土地的实际使用权人，我公司与原告之间没有任何权利义务关系。原告认为被告某投资公司是办理房产证的义务人，原告追加我公司为被告不当，请求驳回原告对我公司的诉请。

　　被告某房三分司及被告某投资公司缺席法庭审理，亦未提交书面答辩意见。

【审理】

　　本院认为，被告某投资公司与被告某房三分司签订的单体项目转让合同书系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效。被告某投资公司应当按照该转让合同的约定，履行办理安谷园小区20号、23号住宅楼房产证的义务。安谷园小区20号、23号住宅楼所涉国有土地使用证、建设用地规划许可证等手续现均已办到被告星星公司名下，故被告星星公司应向房管部门提交相关手续，协助被告某投资公司为原告办理安谷园小区20号楼2单元5层东户房产的房屋所有权证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

　　一、被告咸阳市某投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告程某某办理安谷园小区20号楼2单元5层东户房产的房屋所有权证，逾期则应承担违约金（以购房款175032元为基数，从2014年10月8日起至房屋所有权证交付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。

　　二、被告咸阳星星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向咸阳市住房和城乡建设规划局递交相关材料，协助被告咸阳市某投资有限公司为原告程某某办理安谷园小区20号楼2单元5层东户房产的房屋所有权证。

　　三、驳回原告程某某的其他诉讼请求。

【评析】

　　本案争议的焦点主要是关于办理房屋权属登记的义务主体问题。《合同法》第 130 条、《解释》第 18 条与《城市房地产开发经营管理条例》第 33 条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解不同，审判中，主要有 3 种意见。第一种意见认为，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，如买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以抗辩免责。第三种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定分不同情况予以认定。

　　笔者同意第三种意见。理由是：

　　第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第 33 条规定，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系，实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理移转登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。

　　第二，开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。

　　第三，遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。此后，应由买受人提出申请，办理移转登记。对于在开发商提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与开发商承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。此外，开发商履行了其办理初始登记的相关义务后，由于买受人没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转时，不属于由于开发商的原因导致未能取得房屋权属证书的情形，开发商不承担违约责任。