【摘要】

　　随着我国房地产市场的迅猛发展，由此引发的商品房买卖纠纷也日益增多。据统计分析，商品房买卖纠纷中以逾期办证和逾期交房为核心的案件占所受理案件的50% 以上，多为群体性纠纷，很难以调解方式结案，并且逾期办证类案件在执行过程中当事人自愿执行率较低，其未执行的案件占商品房未执行案件总数的68.1%。这些数据表明逾期办证类纠纷是法院执行房屋买卖纠纷案件中的重点和难点。因此，我们必须加大对逾期办证问题的解决力度。本文中，笔者将从逾期办证的归责认定、逾期办证违约责任与诉讼时效等方面做进一步研究。

　　一、逾期办证的归责认定

　　逾期办证的主要含义在于根据商品房买卖合同双方合同约定或者法律规定，在商品房交易过程中，由于合同一方或第三方的原因导致商品房未能按期办理房屋权属证书的情况。导致逾期办证的原因主要有四种：其一，出卖人的原因；其二，买受人的原因；其三，第三人的原因；其四，不可抗力。在司法实践当中，逾期办证纠纷的发生，大多情况是由于出卖人的原因。因此，根据《解释》第 18 条之规定，逾期办证的归责认定主要在于判定是否是因为出卖人的原因导致逾期办证从而出卖人应否承担逾期办证违约责任。 《解释》第 18 条规定，除非合同双方特殊约定，在合同约定的期限或者法定期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此，对于买受人未能及时取得房屋权属证书的归责原因就要判定是否是因为出卖人的原因造成的。 为了判定逾期办证的责任，我们就需要从房屋的办证义务以及实际履行情况来进行分析和判断。

　　（一）关于房屋的办证义务

　　根据商品房买卖交易行为的特点以及合同法的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。 因此作为商品房出卖人在交付商品房的同时，还需要特别注意有关商品房的所有权转移登记。按照我国城市房地产管理法、房地产开发经营管理条例以及新根据城市房地产管理相关法规以及新颁布的物权法对不动产房屋所有权移转问题的规定，房屋所有权的移转实行房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书的办理取得一方面需由买受人向房地产行政管理部门提交办理房屋所有权和土地使用权的登记手续，另一方面也需要出卖人按规定向房地产行政管理部门提交必要的证明文件，诸如土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件等。 因此，从普通的理解上来讲，除非商品房买卖合同当事人双方对办证义务作出特别的约定，那么作为出卖人就需要履行相关的办证义务。

　　（二）办证义务实际履行的认定和司法实践

　　按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》的规定，房屋所有权证书的取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此，对于关于商品房逾期办证的归责认定，对于出卖人的协助义务在实践过程中就存在不同的理解和认识。一种观点认为，根据上述法律规定，商品房买卖合同当中的出卖人在实际履行房屋所有权移转义务的表现方式上只是提供必要的证明文件，协助买受人完成房屋权属登记手续，即只要完成房屋初始登记以及提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。而另一种观点认为，对于房屋所有权移转，出卖人除了履行上述义务外，还应当履行通知买受人的义务。

　　笔者同意第二种观点。因为，在商品房买卖的实际交易过程当中，对于买受人来讲，不论是交易办证的资料以及交易办证的办理过程，除非合同明确约定由买受人自行办理，否则买受人都不会特别清楚出卖人在办理商品房权属登记的具体时间、具体情况以及过程，那么买受人只有在得到出卖人通知已经具备办证条件的情况下，才可能去履行其自身的提交办证申请及办证费用的义务，否则，在出卖人未向房地产行政管理部门提供必要相关文件的情况下，房地产行政管理部门是不会受理买受人的有关办证申请的。基于司法实践中所发生的逾期办证的纠纷主要集中在因为出卖人的原因所造成的，因此，在审判实践当中，地方法院又根据法律以及实践处理经验进行了进一步的细化和规定。在审判实践当中，法院判定出卖人是否履行办证义务，主要从三个方面予以审查，即其一，出卖人已经完成了房屋权属初始登记；其二，有证据证明出卖人已经向有关办理房屋权属证书的有关部门提交了有关买受人办证的相关证明资料；其三，就买受人的房屋已经具备办理房屋所有权证书和土地使用权证书的情况下，具体通知买受人提交相关办证的登记申请及资料。如果出卖人已经履行了上述三项义务，则出卖人可以对逾期办证予以免责，如果出卖人没有履行或者没有完全履行上述三项义务，那么出卖人将对其逾期办证承担违约责任。 就上述案件来讲，出卖人虽然提交了有关其他个别业主已经办理房屋权属证书的资料，但在诉讼过程中并没有证据证明出卖人已经就该具体买受人办理国土使用权证书的资料已经向国土部门予以提交的证明，因此，不能够证明其已经履行提交买受人办证证明资料的事实。同时，其所提交的证据也没有证明出卖人曾经通知过买受人办理国土使用权证书，因此，在该案件当中，出卖人不能就已经履行办证义务予以免责。

　　二、延期办理商品房权属证书的违约责任

　　从购房者的角度来看，他们在向开发商支付了高昂的房屋价款甚至很多人需要从此背负多年还贷压力的情形下， 绝大多数都希望能够尽快取得房屋的相关权属证明，安安稳稳的居住在真正属于自己的房子里。然而司法实践中常常遇到的却是开发商因种种原因无法在合同约定或者法律规定的时间内按期完成房产证的相关办理手续。这其中有可能是因为开发商一方的原因，如建设开发楼盘的过程中存在违法违规现象，从而在初始登记或转移登记时无法向行政部门按期提交必要的证明材料。也有可能是由于购房者自身原因或房管部门办理审批手续超限迟延等原因所致。但占据商品房买卖合同纠纷案件较大比例的则为开发商违反法定建设程序、土地楼盘未及时解除抵押、许可证等相关证明文件不齐所引发的。因此，对于无论在资金实力还是信息获取、专业知识方面都处于弱者地位的购房者而言，如何在法律实践中保护他们的合法权益、协调购房者与开发商之间诉讼地位实质平等与诉讼地位形式平等之间的矛盾冲突，无论是对法律公平正义的实现还是社会和谐的促进而言都兼具实践意义与学术价值。

　　为了促进上述法律价值与社会目标的实现，尤其是通过法律途径惩治震慑部分房地产开发商罔顾诚实信用原则、 肆意侵害践踏弱者权益的不道德行为，最高人民法院于 2003 年 6 月发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中的第 18、19 两条对于迟延办证的民事责任问题做出了特别说明和细化。申明在因房地产开发商的原因导致迟延办理商品房权属证书的情形下，其须依法承担违约责任、赔偿损失或支付违约金、购房者甚至有权单方解除房屋买卖合同。

　　违约责任，又称为违反合同的民事责任，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时所承担的民事责任。违约责任制度的目的，在于债务人不履行合同债务时，使该债务在性质上转化为一种强制履行的责任，从而使合同所设立的债权得以实现。结合上述法律规定，房地产开发商因迟延办理商品房权属证书而负有违约责任的承担形式包括：（一）继续履行，在目前的房价迅速增值的经

济环境下，购房者一般倾向于敦促房地产开发商继续履行合同内容，限期办理完成权属登记手续并交付相关证书，以真正获得所购房屋的完整产权；（二）支付违约金或请求赔偿损失，依照当事人在合同中约定的条款或者法律规定，以金钱的方式制裁违约方补偿救济受害方；（三）解除合同，当房地产开发商的违约行为导致双方所签订的买卖合同的根本目的无法实现时，通过赋予购房者单方以合同解除权，使得购房者得以通过形成权的行使主动改变双方间业已形成的法律权利义务关系，维护自身利益。

　　三、逾期办理商品房权属证书的诉讼时效问题

　　诉讼时效是逾期办理房屋权属证书案件中引起较大争议的问题。或者是由于买受人法律意识的淡薄或者是由于出卖人长期不履行法定义务,在实践中许多买受人在办证期限届满之日起两年内没有采取任何方式中断诉讼时效,直至两年以后才通过诉讼方式请求出卖人履行法定义务以及承担逾期办证的违约责任,因而也在理论界与实务界引发了争议,即买受人的诉讼请求是否适用诉讼时效的规定。学界对于此问题已有众多探讨,在此不再赘述。笔者认为,解决逾期办理房屋权属证书的诉讼时效问题,首先应当明晰诉讼时效所适用的对象。传统的民法学说认为,诉讼时效的适用对象主要为债权及债权以外财产权之请求权,具体包括:债权请求权;物权请求权中的财产返还请求权、恢复原状请求权。其它权利如所有权、人身权、形成权等权利不适用诉讼时效,而对于除此以外的请求权则不能适用。因此,买受人依照《城市房地产开发经营管理条例》第33条申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的行为在性质上不属于请求权,因此不存在适用诉讼时效的问题。其次,买受人向未能履行法定义务的出卖人享有请求权,前者有权请求后者履行办理初始登记以及协助办理房屋权属证书的义务,并可要求后者承担违约责任,此种请求权在性质上属于债权请求权,应当适用诉讼时效的规定。最后,买受人所享有前述请求权在性质上尽管属于债权请求权,该请求权也可能罹于诉讼时效,但出卖人的义务并不因此而免除,因为出卖人所负有的义务同时具有约定与法定的双重属性。从法定属性的层面看,即使买受人超过规定的办证时间二年以上才请求办理房屋权属证书,出卖人也仍然负有前述义务,法定义务不会罹于诉讼时效。

　　综上所述,逾期办理房屋权属证书中的诉讼时效实际上是指买受人基于出卖人的违约行为引起逾期办理房屋证书的后果时而对出卖人所享有的违约责任请求权是否适用诉讼时效的问题,买受人提出房屋权属证书的行为并不适用诉讼时效,即便买受人的请求权罹于诉讼时效,出卖人的法定义务也不会被免除。