摘  要：本文旨在通过分析房产分割在离婚处理过程中所出现的诸多问题，按揭房屋的法律属性，离婚纠纷中按揭房及其增值部分的各种情形，婚前按揭房屋权属的不同类型的不同处理办法及对按揭房婚后增值部分的法律性质与归属的分析，目的是希望能够进一步厘清按揭房屋及其婚后增值部分的归属，为当前随着社会的不断进步按揭房屋的处理不可避免地成为了离婚纠纷中的热点提供自己的一点看法与意见。这一热点目前面临立法的粗疏与理念的冲突，使得对于按揭房屋在离婚纠纷中的处理已逐渐成为了困扰司法实践的难题。因此，本文对于涉及按揭房屋在离婚纠纷中的处理的法律问题的研究具有重要的现实价值。希望本文能为实际审判中处理按揭房产贡献一点力量。

关键词： 离婚 房屋权属 增值部分的归属

        一、离婚时按揭房屋的分割存在的问题

（一）离婚时按揭房屋分割的同案不同判

1．案例一：被认为是夫妻一方财产的判决。2002年10月王先生在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证，一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万人民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值己经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院，法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院维持原判。[1]

2．案例二：被认为是夫妻共同财产的判决。原告罗某与被告朱某于2003年5月22日登记结婚,朱某在婚前即2003年1月7日与杭州铭雅房地产开发公司签订商品房买卖合同,以按揭付款方式购买铭雅苑房屋一套,房屋总价款为402192元,银行按揭利息15388.50元。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元,婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元,房屋权属证书尚未办理，另有夫妻共同债务28.14万元。2005年5月24日,罗某诉至杭州市中级人民法院请求与朱某离婚。一审法院委托杭州永正房地产评估公司对涉案房屋的价值进行了评估,确认该房屋在估价期日2005年7月13日的市场价格为104.3万元。一审法院经审理后认为,由于该房屋的权属登记至案结之时尚未办理,涉案房屋的商品房买卖合同系朱某婚前个人与房屋开发商签订,上述商品房买卖合同中的权利与义务应由朱某继续履行,朱某则对罗某以财产折价的方式进行补偿,对涉案房屋的分割：朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元为个人财产,婚后夫妻共同提前偿还按揭贷款余额305651元为夫妻共同财产,对房屋增值部分按照朱某婚前出资108929.80元和夫妻关系存续期间夫妻共同出资308651元之比例进行分割,对前者朱某婚前个人出资而形成的相应房屋增值部分163140.6元归其个人,对后者夫妻关系存续期间共同还贷而形成的房屋增值部分462247.4元,由两人平分，28.14万元夫妻共同债务各半偿还。遂判决:1、准予罗某与朱某离婚;2、朱某与杭州铭雅房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同由朱某继续履行,朱某于判决生效之日起一个月内支付罗某补偿款24万元。[2]

（二）同案不同判的焦点

1．是对此类房屋如何定性的问题,即应定性为夫妻共同财产还是个人财产的问题。根据婚姻法所遵循的夫妻财产制度,在夫妻之间没有对财产制进行约定或者约定不明确、约定无效时,在婚姻关系存续期间一方所得或者双方共同所得的收人和财产,均归夫妻双方共同共有,但特有财产除外,即法定财产制为婚后所得共同制。从而,在适用法定财产制时,由于不仅往往从签订房屋买卖合同、支付购房款到房屋交付有一定的时间差,而且从房屋交付到取得所有权也存在一定的时间差,当结婚、离婚的事实发生在这个时间差当中时,该房屋应认定为夫妻共同财产还是个人财产或者对该使用权该如何处理就成为难题。如,夫妻一方在婚前以其个人名义按揭购买并已交付的房屋,房屋所有权在婚后取得,婚后双方共同支付按揭款,该房屋属于夫妻共同财产还是购房该方的个人财产?又如,夫妻一方在婚前以其个人名义按揭购买的房屋,在婚后交付,婚后双方共同支付按揭款,到离婚诉讼时尚未取得所有权证的,能否就该房屋的所有权作出判决?该房屋的所有权或者使用权是否为双方共同享有?

2．由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，购买房屋时的合同价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距,即实现了增值。对该增值如何定性、处理也是一大难点。人们把购置不动产作为投资方式的原因之一就在于不动产本身具有增值性。这一增值特性在近几年来的房地产市场火热的行情下显得尤为出。因此,在离婚案件的按揭房屋处理中,房屋的增值部分是不可忽视的。在将婚前一方按揭购买的房屋认定为夫妻一方的个人财产时,该房屋自购买后到离婚时的全部增值是否一定就是与夫妻另一方无关的个人财产?相反,在将婚前一方按揭购买的房屋认定为夫妻共同财产时,该房屋到离婚时的全部增值是否就一定属于夫妻共同财产?[3]

二、按揭的定义及性质

（一）按揭的定义

“按揭”制度作为一种“舶来品”，在我国现行法律体制内还没有明确的定位。在金融实践中，如果是银行商业贷款，期房按揭的一般操作过程是：首先，房地产开发商在开发楼盘前，要与一个有办理“按揭”贷款资格的银行签订协议，根据该协议，银行应当向符合条件的购房者提供“按揭”贷款服务，并将所贷款项直接划至该房地产开发商在银行开设的专项帐户上；接着，在开发商具备法定的预售条件时，即可与购房者签订商品房预售合同并登记。然后，购房者再凭预售合同以及银行规定的首付款发票、个人收入证明等文件与银行签订个人住房借款合同。根据合同，银行按期替按揭人一次性支付首付款以外的所有购房款于开发商；按揭人将按约分期还款，直至还清所有本息。在此期间，房屋竣工验收合格后，开发商将按约将房屋移交给购房人，并共同到当地房地产主管部门办理房屋产权证和房地产抵押登记手续。最后，当购房者按期还清按揭贷款本息后，即可申请房屋抵押登记主管部门注销抵押登记，整个按揭程序至此结束。对于现房，如果出卖方是房地产开发商，基本过程与期房的按揭相同，只是商品房预售合同应当为商品房买卖合同，从签订合同到交付的时间间隔比商品房预售短得多，在房屋产权过户后，购房者以其房屋作为其还款的抵押物。

在我国，按揭其实是指开发商、银行和购房者三方之间约定，由购房者向开发商先预交部分房款，其余部分以所购房屋权益作抵押，开发商提供必要担保，银行发放贷款，当购房者不能按期偿还贷款本息时，按照事先规定，开发商配合银行处置抵押房屋，清偿银行贷款的一种行为。在这一法律行为中，包括三个法律主体和四种法律关系，三个法律主体：按揭人、按揭权人、保证人。四个法律关系：买卖合同关系——购房人与房地产开发商或者其他出卖人（二手房买卖的出卖方）之间的房屋买卖合同关系；借款合同关系——购房人作为借款人与按揭权人之间的借款合同关系；保证担保关系——房地产开发商或者其他符合条件的单位作为保证人与按揭权人之间就购房人在取得房屋所有权之前按约还款所成立的保证关系；抵押担保关系——购房人与按揭权人约定的在其取得所有权后以该房作为其还款的抵押物的抵押合同关系及据此所形成的抵押关系。[4]

（二）按揭的性质

按揭制度进入我国以后，中国学术界对按揭有着不同的观点和认识，各种观点均有其一定的合理性，但从当今按揭在我国的运行模式和相关的法律规定来看，较为常见的观点主要有以下三种：

第一，抵押说。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押是指债务人或第三人不转移对抵押物的占有，将该财产作为对债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权将该抵押物折价受偿，或将该财产拍卖、变卖，以拍卖、变卖的价款优先受偿。持此观点的学者和认为，房屋抵押给按揭银行，没有转移房屋所有人对财产的占有，只是将该房产作为债的担保，应属于抵押。

第二，让与担保说。该观点认为，购买按揭房屋既不是对不动产的抵押，也不是对权利的质押，而一种让与担保。让与担保是指债务人为担保债务而将担保标的物的财产权利转移给债权人，在债务得以清偿后，再将标的物返还给债务人或者第三人；当债务人不履行债务时，担保权人可以就该标的物受偿的担保制度。有的学者认为，在我国的商品房按揭实务中，购房人将房产证交给贷款银行保管，使得该财产权利在形式上发生了转移。但是，这种权利的转移并非意味着所有权发生了转移，权利人日后取得的房屋产权证，房屋产权证只起到证明的作用，房屋产权证未经登记而单纯的转让，不能理所当然地发生房屋所有权的转移。

第三，权利质押说。质押是指债务人或者第三人将其动产或权利凭证交给债权人占有，并且将该动产或权利凭证作为履行债权的担保，当债务人不能依照约定履行债务时，由债权人将该动产或权利凭证拍卖或者折价，以此价款优先受偿的一种偿债方式。如果质押的出质人到期不能清偿债务，可以由债权人和出质的债务人协商将质押物折价来清偿债务，也可以在不能协商一致时，将质押物出售，以所得的价款优先清偿债权人。也可以通过拍卖的方式将出质物拍卖给愿出更高的价款购买出质物的第三人，以使债权人获得清偿。在实践中的通常做法是，当债务人不能按期偿还银行的本息时，由房地产开发商按一定比例回购该按揭房产，并以回购款偿还银行的本金和利息。

三、婚前按揭房屋权属的类型化分析

（一）婚前一方付首付款并取得按揭房屋的产权证

此种类型和案例一的情况相似,婚前交付首付款,进行按揭贷款并办理了产权证，如果夫妻一方在婚前与房产商签订购房合同,并用个人财产支付首期房款,并以个人的名义向银行贷款,办理了按揭手续,并将房屋产权证书抵押给银行,那么,购房人与房产商间的买卖合同完成,按揭房属购房人个人所有。购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为,不发生物的变化,按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移,这不仅符合物权理论,也符合《最高人民法院关于适用<婚姻法)若干问题的解释(一)》第十九条“夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”的规定。该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分,由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的,人民法院应予支持。

（二）婚前交首付款与婚后取得产权证

当双方通过诉讼来解决该种情形的房屋争议时,婚前购买房屋一方必须提供该房屋确是其婚前个人财产出资购买的证明材料,比如购房合同、购房发票、资金来源证明等。否则,如果该方对此举证不能,则法院很可能通过比较结婚证的时间和取得房产证的时间,来直接认定该房屋属于婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产,从而对夫妻共有房屋进行分割。在现实生活中,当事人为了购买房屋,往往倾尽积蓄,并且可能因为种种原因,房屋已经购买,买受人也已经居住在买受的房屋中,但是从买卖合同的签订到房屋产权证的取得中间还需要一段时间,这种情况非常普遍,单纯考虑房屋产权证取得的时间是不符合实际情况的。如果一方在婚前付首付款购买房屋,因为客观原因一直没有办下来房屋产权证,在登记结婚后很短的时间内拿到了房屋的产权证,这时也将房屋认为是夫妻共有财产,显然是非常不公平的"

（三）婚前付首付款但离婚诉讼期间房屋产权证尚未取得

因为房屋买卖合同的买受人是夫妻一方,合同义务是由该方在婚前履行的,所以,合同权利应当由该方享有,系该方的婚前个人财产权利,故该房屋的使用权不能在离婚案件中作出判决。因购房所担负的按揭贷款债务,由于该债务形成于婚前,应当被认定为购房一方的个人债务,也不能在离婚案件中作出判决"对于在婚姻存续期间双方共同支付的按揭贷款金额,实际上是以夫妻共同财产偿还了一方的个人债务,该金额一般应认定为夫妻共同财产,原则上应平均分割"该房屋在婚姻关系存续期间若有增值是双方共同努力的结果,应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿"。

（四）婚前首付款双方承担婚后共同还贷但只登记于一方名下

若配偶方有证据证明,其婚前是双方基于共同所有的目的为前提出资购买按揭房屋,如签定的协议!出资证明和婚前两人的工作和生活情况"虽然该房产登记在一方名下,仍应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样的,其按揭贷款债务为共同债务。对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例,对房产进行分割,而不宜各半分割。如果不能证明婚前有共同购买的目的,则配偶方婚前的出资只能为赠予,或在有借据的情况下,双方仅存在债权债务关系。[5]

四、房屋增值部分的归属以及分割

对房屋增值部分的定性和处理学者们意见不一。目前主要是投资收益与孳息之争。一种意见认为，按揭房屋的增值部分属于孳息。从物权理论来讲，孳息是指因物或权利而生的收益，可分为天然与法定孳息两种，收益的产生源自物的自然性质，称为天然孳息。法定孳息是指依照法律规定产生的收益物，而房屋的增值就属于法定孳息的一种，应属于物的所有权人，即一个人婚前财产的孳息不应转化为夫妻共同财产。另有人认为，按揭房屋的增值部分应归于投资收益，应按照《婚姻法》第十七条的规定“归夫妻共同所有”。

那么是否另一方一定没有权利分享房屋的增值收益呢？当然不能机械的一概而论。由于夫妻关系的特殊性，在判决时有很多相关因素需要考虑，应该具体情况具体分析。  

    （一）对婚后共同还贷情况下房屋增值部分的归属

有人认为，在婚后共同还贷的情况下，房屋的所有权不发生改变，应该由房屋所有一方，根据共同还贷部分，对另一方进行补偿。但是如果这样简单化，就使得夫妻共同还贷行为等同于借贷行为。等于把共同还贷看成是夫妻一方向另一方借款，似有不妥。一是夫妻双方之间的关系是一种特殊关系，不能简单的认为是借贷关系，夫妻共同还贷即是有将房屋视为夫妻共同财产的一种意思表示，代表了夫妻双方的主观意愿，在没有特别约定的情况下，不能将这一行为变成简单的借贷行为。二是夫妻一方在婚前取得的房屋所有权凭证当然有效，但不能据此完全认定为房屋为个人所有，参与还贷的一方应取得房屋的部分共有权。三是根据《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。这说明对于夫妻关系存续期间，无论夫妻任何一方举债，均为夫妻共同债务，夫妻双方负连带责任，那么共同的义务，必然也有共同的权益。

因此，由于婚后双方共同参与了还贷，从符合我国《婚姻法》关于夫妻共同财产的相关规定出发，在婚后双方对财产并没有约定的前提下，共同还贷部分的房产增值额应视为夫妻共同财产。

第一，对于一方以个人财产投资，在婚姻关系存续期间所得的收益的性质认定，要考虑到该增值的原因是否全部或部分由配偶的贡献所致，其增值部分视为共同财产。房屋在婚后的按揭借款实质上就是夫妻双方的共同财产，这一部分资金被购房一方占用，直接导致了另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。所以，尽管一方婚前房产仍归该个人所有，但该房产在婚后的增值，凝聚了配偶的贡献，则该配偶有权享受这种收益，有权得到补偿。

第二，房屋在婚后的增值，如果一概作为个人财产处理，则对家庭责任付出较多的另一方不公平。在家庭生活中，一方婚前购置房屋，在婚姻关系存续期间，配偶对房屋进行了大部分的管理，并且承担了房屋内的主要家务劳动，如果一概认为增值是个人财产，是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视。在婚姻家庭生活中往往都是妻子为扶养子女、承担家务而放弃了个人的事业追求，以其自己独特的方式和途径对丈夫的成就和地位进行投资。[6]

有专家认为，“具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。”[7]所谓的“共同经营行为”情况有很多种，其中，由于家庭生活由夫妻双方共同鼎力协助所支撑，对一方婚前房屋的增值是否属于夫妻共同财产还应看是否融入了他方的劳动，即协助增值。协助增值是指一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳动而增值，如一方主要从事家务劳动、照料孩了或赡养老人等，或者如偿还贷款、参与房屋改造等。协助增值是因他方或者双方的贡献所致，故应作为夫妻共同则产进行分割。这种做法的合理性在于，承认房屋所有人配偶的劳动价值，承认其对家庭的贡献，更符合我国目前的家庭生活状况及伦理观念。

    （二）对共同装修情况下房屋增值部分的归属

基于房屋的特殊性，在房屋的分割中，往往还涉及房屋的装修费用问题。在实践中，一方的房屋一般还有另一方的装修。对装修的处理有两种角度，一种是鉴于房屋的装修无法与房屋相分离，在不改变所有权的情况下，由房屋所有一方将装修费用补偿给另一方。另一种是把房屋的装修看成是一种添附行为，非房屋所有一方，对房屋投入了一定的财力人力，致使房屋价值得以提升，该方自然有权基于该财产要求一定的利益。由于共同的装修使得房屋升值，升值部分不能独立于房屋而存在，所以在分割房屋时，此增值部分也应考虑在内。

综上所述，按揭房屋的增值部分属于增值利益，是与投资收益和孳息并列的一种。按揭房屋若属于夫妻共同财产，则增值部分亦属于双方的共同财产，离婚时根据公平原则，原则上平均分割；房屋若属于一方婚前个人财产，则增值部分需考虑对方配偶的贡献与否，倘若对方对一方的按揭房屋尽到照料义务，如进行了房屋的修缮，共同还贷等，房屋增值部分应当考虑对方配偶的努力，离婚分割时应考虑对方配偶的贡献大小，按照一定比例，予以补偿。

参考文献：

[1] 柳经纬.婚姻家庭与继承法[M].厦门：厦门大学出版社2002 .

[2] 巫昌祯.《婚姻家庭法新论———比较研究与展望》.中国政法大学出版社2002 .

[3] 吴红瑛.《婚姻法与继承法》.浙江：浙江大学出版社2007 .

[4] 蒋 月.《婚姻家庭与继承法》.厦门：厦门大学出版社2007 .

[5] 蒋 月.《婚姻家庭法：案例评析与问题研究》.中国法制出版社2009.

[6] 郭明瑞.《物权法》，中国法制出版社2009 .

[7] 杨立新.《婚姻家庭继承法》. 北京：北京师范大学出版社2010 .

[8] 李 俊.《婚姻家庭继承法》.中国政法大学出版社2010 .

[9] 王丽萍.《婚姻家庭继承法》. 北京：北京大学出版社2010 .

[10]《婚恋中的房产问题》杨明 法律出版社2007 .

[11]《婚姻法及其司法解释新解读》法律出版社2011 .