2016年3月1日起，《物权法》司法解释开始实施了，快来学习最新规定吧，一般人我不告诉他。

　　房子没有房产证，能处分吗？发生纠纷怎么办？

　　以前如果房子没有房产证，去法院起诉确认权属，因为法律没有明确规定，而《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此可能被要求行政诉讼以确认房屋所有权，然而如果行政登记合法，该诉讼可能很难得到支持，就会出现“小产权房”确权难的问题。

　　现在解释规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。

　　也就是说，没有房产证，再也不怕卖不出去了。

　　房产证登记簿登记不真实，怎么办？

　　房子买卖、赠与、抵押后，没有变更登记，原房主不配合，怎么办？

　　解释规定，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当确认其享有物权。

也就是说，不动产登记簿证，是合法的行政登记行为，如果登记不是真实情况，可以通过诉讼确认物权了。

　　房屋预告登记后，限制了那些处分行为？

　　在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。根据《物权法》第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。我们知道预告登记后，会限制开发商或者出售人的物权行为，但是处分行为包括那些呢？

　　现在解释里明确了“处分行为”的内涵，实现了权利义务相对应的原则，即将其限于未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，这些行为将被认定不发生物权效力。

也就是说，预告登记期限内不能再买卖、抵押房屋了，买了也不发生物权效力，做无用功。

　　买到二手车没登记，出卖人的债权人能否优先要回？

　　随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆。二手车辆交易已经大量进入我们的生活。

　　《解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

　　也就是说，买到二手车就算没登记，出卖人的债主不能以“善意第三人”再对抗买车人，买车的人更放心了。

　　法律文书能改变房子归属吗？有哪些呢？

　　根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。

　　《解释》第七条明确了法律文书的种类，“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

　　以上法律文书都是有效的法律物权凭证。预告登记后，开发商再买卖房屋是无效的。

　　什么是善意取得？善意如何界定？

　　善意取得指买卖房子或者车子时，出卖人有处分权，购买人必须善意，且支付合理价格，房子要登记，车子要交付。

　　善意是指受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的。

　　也就是说买他人的房子或者车子时，尽到了审慎义务，没有重大过失，就是善意的。

　　什么情况下买房人不能主张善意取得？

　　买房时可有很多注意细节哦，否则会吃亏的，具体注意那些呢？

　　以下情况要特别注意，一旦发现就别买了。包括：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

　　如果买房是发生这些情况，那法律认定构成重大过失，那就不能善意取得了，房子可能会被真正权利人收回。

　　什么情况下买车构成善意取得？什么情况下不构成？

　　二手车交易量大，我们也要长个心眼，现在让法律教你怎么看？构成善意取得，要求支付对价，还要是合理价格，那么什么事合理价格呢？

　　解释规定，“合理价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

　　如果买车时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失，也就是说不能构成善意取得，这时候就不能买，否则损了夫人又折兵。

　　以上法律小知识，你看懂了吗？注意，二手车和新车法律适用相同哦!