【案件信息】

　　　　1、法律文书字号:（2014）秦民初字第00389号民事判决书。

　　2、案由：房屋买卖合同纠纷

　　3、当事人信息:

　　　　原告：王某某

　　被告: 西安科迅置业有限公司

【基本案情】

　　　　2009年1月8日化学公司与科迅公司签订《住宅定向开发团购合同》，约定住宅团购均价2430元/平方米，工期为自开工之日起18个月交付使用，并约定该合同是《商品房买卖合同》签订的保证，二者具有同等法律效力。科迅公司于2010年3月10日正式开工建设，同年6月完成主体三层建设，同年8月25日，科迅公司取得化学公司团购的世纪花园（加州壹号）4、5、7号楼的商品房预售许可证，总计向化学公司出售215套房屋。同年9月1日，化学公司因未向科迅公司转入分期付款买受人应交纳的购房款，科迅公司向其发出催缴房款函。同年10月12日该项目主体施工封顶，化学公司仍未按约定时间向科迅公司支付房屋建设资金。同年11月1日，科迅公司向化学公司发出“关于分期付款职工应交余款的紧急通知”，催收分期付款职工应交纳的购房款。

　　2011年6月30日，原告与被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，合同约定：原告从被告处购买被告开发建设的世纪花园小区中的X栋X单元X层XXXXX号房屋一套，建筑面积95.55㎡，房屋单价为2430元/㎡，总价款为232187元。被告应于2011年10月30日前向原告交付该商品房，逾期超过10日，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告已于2011年6月30日交付购房款232187元。经“市建发[2011]163号西安市城乡建设委员会关于加强民用建筑外墙饰面材料使用管理的通知”，科迅公司对外墙质感涂料、外墙保温进行了变更，因部分工程内容变更，每平方米增加购房款348.51元。后化学公司组织215位职工购买代表与科迅公司进行协商，将增加的购房款定为每平方米338元。 双方于2013年2月1日形成加州壹号X号楼X单元XXXXX号房屋结算单，该结算单约定：1、补差房款、设计变更增加费用先按合同面积结算，测量机构实测报告出来后，按实测面积多退少补；2、对于逾期交款、逾期交房、逾期办理房产证，双方互不追究责任，不再结算；3、结算依据：住宅定向开发团购合同、咸阳市商品房买卖合同、设计费用变更用表。原告于2013年 2月 28日收取房屋，并于2013年2月28日缴纳增加的购房款32296元。

【案件焦点】

　　　　本案交房结算单的法律性质如何认定，被告是否应当将原告补交的购房款予以退还。

【法院裁判要旨】

　　　　秦都区法院于2014年8月1日作出(2014)秦民初字第00389号民事判决书，认为被告西安科迅置业有限公司与咸阳化学公司之间的《住宅定向开发团购合同》及原、被告之间的《咸阳市商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，均合法有效。原、被告双方于2013年2月1日签订的加州壹号结算单（关于X号楼X单元XXXXX号房屋），约定原告缴纳增加的房款32296元且双方互不追究逾期交房款、逾期交房、逾期办理房产证的责任，该交房结算单是对原《咸阳市商品房买卖合同》的变更、补充，该约定合法有效。原告已按该交房结算单缴纳了增加的购房款，且被告已交付房屋。故原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费1910元由原告王某某承担。

【案件辨析】

　　本案就原、被告双方于2013年2月1日签订的加州壹号结算单（关于X号楼X单元XXXXX号房屋）的法律性质及被告是否应将原告补交的房款予以退还产生争议。

　　第一种观点认为，原告已于2011年6月30日交付购房款232187元。原告已按买卖合同约定履行了合同义务，但被告于2013年2月1日向原告交付房屋时又多收取购房款32296，被告多收取的这部分房款无法律依据，应依法退还给原告。交房结算单增加购房者的责任，免除了开发商的责任，应为无效条款。

　　第二种观点认为原、被告双方在交房时已经签署了交房结算单并且原告依照该交房结算单的约定缴纳了增加的费用，被告收取该费用系原告认可。本案中房屋买卖交易的合同已经履行完毕，被告无须退还补交的购房款。

　　笔者同意第二种观点。本案中交房结算单变更了原《咸阳市商品房买卖合同》的关于房款数额等主要条款，实为合同的变更。原告签署交房结算单且实际付款的事实，表明原告明确知晓交房结算单的内容，且予以认可。对于无效合同的情形，在《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》中均有具体规定，本案交房结算单的签署情况不属于法律规定的无效合同情形。

　　《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。合同变更的实质在于使变更后的合同代替原合同。因此，合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行。合同变更原则上向将来发生效力，未变更的权利义务继续有效，已经履行的合同内容不因合同的变更而失去合法性。

　　本案中原、被告双方的签订的交房结算单实为原《咸阳市商品房买卖合同》的变更、补充。原告在交房结算单上签字、实际补交房款、被告交付房屋等事实，亦表明原、被告是在平等、自愿、协商一致的基础上签订结算单，该结算单合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方应按变更后的合同内容，即交房结算单的内容履行。故原告要求被告退还已补交的房款等诉请，于法无据，故法院判决驳回原告的诉讼请求。