【要点提示】

由于我国现行法律对拆迁安置房买卖中，“一房二卖”的规定存在一定空白，而房屋买卖交易中，债权合意的达成与登记行为之间又存在一定的时间间隔,导致出卖人在签订买卖合同后有机会将房产再卖他人，买受人合同目的无法实现。本文就具体案例加以分析，提出个人拙见，希望通过分析寻求一个最佳标准，以减少相应纠纷的产生。

【基本案情】

原告：杨某

被告：王某、张某

第三人：史某

原告诉称，2012年2月22日二被告作为出卖人与原告签订房屋买卖协议，以总价款为20万元购买二被告名下拆迁安置房一套。协议签订后经咸阳市某公证处于2012年2月23日对该协议的内容、签字行为以及原告的付款情况依法进行了公证，并作出（2012）咸渭证民字第076号公证书。该协议生效之后，二被告在向原告交付该套房屋所涉房产权的相关资料时，承诺于2012年6月底将该套住房及地下室交于原告。但二被告不讲诚信，至今未向原告交付房屋，同时现第三人住在该房之内，使原告的合法权益受到损害，故原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。

二被告未到庭亦未提交答辩意见。

第三人辩称：1、原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，其与被告签订的房屋买卖协议书无效。该协议实际是为让被告王某能获得信用社的贷款，其实质是以签订房屋买卖协议的合法形式掩盖其违规获得信用社贷款的非法目的。2、原告提供的公证书既不能证明其与被告存在真实的房屋买卖合同关系，更不能证明原告支付了全部购房款。本案所设房屋产权证书尚未办理，公证机关应不予受理，而该公证书本身也不能证明原告向被告实际交付林20万元购房款。3、被告已将涉案房屋卖给第三人，且第三人实际自2012年5月起就入住该房屋，并向被告王某交付了全部购房款14万元。第三人与被告王某之间存在真实的交易关系，该房屋的所有权应归第三人所有

经审理查明，2012年2月22日二被告作为出卖人与原告签订了房屋买卖协议，将一套拆迁安置房以总价款20万元的价格卖于二被告。协议签订后经咸阳市某公证处于2012年2月23日对该协议的内容、签字行为以及原告的付款情况依法进行了公证，并作出（2012）咸渭证民字第076号公证书。但二被告至今未向原告交付房屋。被告王某又于2012年5月22日与第三人史某就该拆迁安置房屋签订买卖合同，以14万元价格将其卖于第三人史某，签订合同当日第三人史某付清全部房款，并由被告王某给其出具收据一份。第三人史某自2012年6月住入涉诉房屋至今。

但原告杨某购买涉诉房屋是因被告王某之父为给王某做生意，于2012年2月22日在原告单位（咸阳市农村信用合作联社某分社）借款20元，被告张某以保证人身份为其担保，但二被告深知无力偿还该借款，于借款当日，与原告杨某签订协议，将二被告名下一套拆迁安置房卖于原告杨某，后由原告于2012年12月26日至2013年5月2日陆续替王某之父向信用社归还借款。

【法院审判】

本院认为，本案中涉诉房屋属于拆迁安置房，原告杨某与第三人史某虽均与被告王某签有房屋买卖协议，但双方均未办理过户登记手续，故未产生物权变动之效力。第三人史某在善意不知情的情况下，尽到相关注意义务，与被告王某签订合同，买卖房屋的行为均系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，故双方之间的房屋买卖合同合法有效，且第三人实际占有房屋并早于原告杨某支付全部房款，而原告杨某虽主张其先与被告签订房屋买卖协议，但其所提供的公证书内容中有相互矛盾之处，且支付房款亦在第三人史某之后，对原告代理人主张其后之父房款的理由为债务转移之说法，因无债权人同意债务转移的证明，故对其主张不予支持，对原告之诉请，本院亦不予支持，故判决：驳回原告杨某的诉讼请求。

【评析】

本案争议的主要焦点为：1、涉诉房屋应归谁所有；2、一房二卖中，两个房屋买卖合同的效力如何认定。

第一种观点认为：涉诉房屋应归原告所有，因原告签订的房屋买卖协议在先，并经公证处公证，应属合法有效。

第二种观点认为，涉诉房屋应归第三人所有，被告王某与第三人签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，故该合同合法有效，又因第三人实际占有房屋，并早于原告支付全部购房款，故涉诉房屋应归第三人所有。

第三种观点认为，涉诉房屋因系拆迁安置房，原告与第三人虽均有房屋买卖协议，但二者均未过户，未产生物权变动之效力。

笔者认为，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力，故原告与第三人的房屋买卖合同均合法有效。但本案中，由于原告并未实际支付房款且公证书存在相互矛盾之处，而第三人实际占有并全额支付了房款，故原告的诉讼请求已无法实际履行，只能驳回原告的诉请。

　　 通过本案我们可以看到，近年来，随着城镇化步伐的加快推进，在城市房屋拆迁安置过程中，有的家庭户因分得的房屋安置面积较多或急需资金周转等原因，将自己分得的多余房屋安置面积转让，或进行有偿交易的现象为数不少。由于种种原因，此类房屋回迁安置后，一般不能及时办理产权登记。待办理产权登记后，因房屋市场价格上涨造成房屋现价与当初转让的价格差额巨大，从而导致出卖人拒绝办理产权过户或要求买受人返还房屋的行为不断发生。约定必须遵守是现代法治的一项基本原则，合法有效的房屋买卖合同受法律保护。当房屋产权证登记的权利人与实际权利人不一致时，法律保护的是后者利益。因此，出卖人应遵守诚实信用原则，在办理房屋产权登记后，应积极协助买受人办理产权过户手续，避免无谓的纠纷发生，从而减少纠纷成本。同时，买受人在签订买卖合同时，也应完善合同条款内容，充分约定违约责任，并保管好相关证据材料，以降低购买风险，维护交易的安全。

法官提醒：当事人在签订《房屋买卖合同》前，应该对房屋实际权利状况及使用状况进行考察，进入房屋内对房屋构造及屋内状况进行查看，不要因贪图价格低而忽略签订合同、忽略房屋租赁或已卖的法律事实。