随着长武县房地产经济的快速发展，各种矛盾纠纷日益突显，法院受理的房屋买卖纠纷案件在日益增多。2013年7月25日，长武县人民法院亭口法庭审结了一起物业公司以买受人不交纳物业管理相关费用为由。拒绝将开发商委托其交付的房屋交付于买受人的房屋买卖合同纠纷案件，判决：一、卢云雷与锦城建设工程有限公司签订的商品房买卖合同有效。二、锦城建设工程有限公司于判决生效之日起五日内将位于锦城小区内的18号楼1单元1层西户的商品房交付卢云雷使用。三、锦城建设工程有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付卢云雷自2012年10月17日至房屋实际交付使用之日的违约金每日33元。

　　2010年10月25日，卢云雷与锦城公司签订了商品房预售合同书，该公司将位于锦城小区内的18号楼1单元1层西户的商品房出售给卢云雷，并约定若无特殊情况，锦城公司将卢云雷订购房于2012年5月31日之前交付使用，对付款方式及时间未做约定。同日卢云雷支付锦城公司65000元房款。2011年12月28日，卢云雷与锦城公司签订了商品房买卖合同。约定锦城公司应当在2012年5月31日前，将经综合验收合格的房屋交付卢云雷使用。同时双方约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同日卢云雷支付锦城公司52177元房款。2012年10月16日卢云雷向锦城公司支付地下室费用、电视入网费、维修基金、登记工本费，产权证书费、契税等，共计12491元。同日，卢云雷的房屋贷款办理成功。锦城公司向卢云雷出具了领取房屋及地下室钥匙的领条。卢云雷领取该领条后，前往锦城公司委托交付钥匙的物业管理部门领取钥匙。在领取钥匙时，物业管理部门要求卢云雷交清物业管理相关费用后，再领取钥匙。卢云雷拒绝交纳物业管理相关费用，物业公司亦拒绝将钥匙交付给卢云雷，致该房屋至今未交付使用。卢云雷遂将锦城公司诉至法院，要求其交付房屋并支付违约金。

　　法院审理认为，卢云雷与锦城公司签订的房屋预售合同书及商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其中不违反法律规定的约定，为有效约定。双方当事人在预售合同中约定，在房屋交接后，签订国家统一的商品房买卖合同。但是双方在未交接时即签订了正式合同的行为，应视为对该约定的变更。在商品房买卖合同签订之前，双方的行为受商品房预售合同书约束。在商品房买卖合同签订之后，双方的行为受商品房买卖合同约束，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，依照合同约定，锦城公司应在2012年5月31日前以书面形式告知卢云雷履行交接手续，将验收合格的房屋交付卢云雷。但锦城公司在2012年10月16日卢云雷交清地下室房款后，向卢云雷出具了领取房屋及地下室钥匙的领条，应视为锦城公司以书面形式通知卢云雷领取钥匙。卢云雷领取该领条，并持该领条前往锦城公司委托交付房屋的物业管理部门的行为，视为对变更交房期限的认可，即双方约定的交房期限变更为2012年10月16日。在卢云雷持领条前往锦城公司委托交付房屋的物业管理部门领取钥匙时，物业管理部门要求卢云雷交清物业管理相关费用后，再领取钥匙。卢云雷拒绝交纳物业管理相关费用，物业公司亦拒绝将钥匙交付给卢云雷，致该房屋至今未交付使用。锦城公司辩称卢云雷拒绝交纳物业费、取暖费、垃圾外运费、装修押金，违反了双方公司签订的商品房预售合同中第八条 “工程竣工后，乙方交清所有物业办手续，甲方发给乙方各种证件及钥匙，乙方才能入住”的约定，锦城公司才未给卢云雷办理交付手续，因该约定违反了《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，故其辩解理由不能成立，不予支持。锦城公司至今未将房屋交付卢云雷使用的行为构成违约。故对卢云雷要求锦城公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求应予支持。违约金的计算期限应从变更后的交房期限的第二日起算，即自2012年10月17日起，计算标准按日为卢云雷已付款223354元的万分之一点五，即每日33.5元，但卢云雷仅请求33元，应以其请求的33元为准。法院遂做出了本文开头的判决。

　　在判决书送达后，主审法官对该案进行了判后答疑，认真解答当事人心中的疑惑。锦城公司表示自己虽然败诉了，但通过法官耐心的解释，这个官司输他们的明明白白，心服口服。在判决书尚未生效的上诉期内，锦城公司表示不再上诉，并主动要求履行判决，避免损失扩大。作为原告的陆云雷亦表示不再上诉。同时其表示法院的判决书说理透彻，让锦城公司认识到了自己行为的不妥之处，对锦城公司表示谅解，同意执行。通过本案的审理、执行，一方面维护了买房人的合法权益，另一方面对开发商的交房行为的规范起到了积极作用，达到了良好的法律和社会效果。

　　和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往是“弱势群体”，开发商往往会利用房门钥匙、电卡等为砝码，要求买房人交清物业费、装修押金、水电费等费用。而作为卖房人由于“没精力和开发商较劲”，同时为了尽快住进新房，多数往往选择妥协。买房人的妥协，造成了虽然有法律规定，有合同约束，但开发商仍然肆无忌惮的以各种理由拖延交房。原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。买房人应当拿起法律的武器，维护自己的合法权益。（文中人物均系化名）