【案件索引】

　　　咸阳市秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第01287号判决书。

【基本案情】

　　 原告（反诉被告）：咸阳华电电子科技有限公司

　　 被告（反诉原告）：杨凌晨龙农业工程有限公司

　　 2010年3月15日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将建筑面积分别为288平方米及239平方米的厂房和临时建筑物，以及外部土地1110平方米租赁给被告用于生产经营，租期五年，租金共计271320元分次付清。第一次租赁135660元，被告已按约定向原告支付。原告亦将租赁物如数交与被告投入使用至今。被告在使用租赁物过程中，依据合同第4条的约定，对原厂房及临建进行了改造装修，并在外部土地上修建了钢结构厂房和简易工房。2010年9月6日，咸阳市人民政府国有资产监督管理委员会下发咸国资发（2010）115号文件，同意咸阳市工业资产经营有限公司《关于处置原陕西华电材料总公司破产资产的请示》报告。2010年12月27日，咸阳市工业资产经营有限公司与广东生益科技股份有限公司签订《转让合同》，将原陕西华电材料总公司部分财产（其中包括原告管理经营的出租标的物）整体转让。2011年3月9日，原告以律师函的形式向被告送达了《解除合同通知书》，要求被告于2011年5月31日前搬离租赁场地。此后，原、被告双方就解除合同的搬迁及赔偿问题进行协商，但未达成一致意见。2011年3月31日，原、被告就解除合同事宜达成协议，均同意通过人民法院起诉解决纠纷，纠纷解决前，原告不得单独采取不利于乙方经营的措施。2011年7月20日，法院根据被告的申请，向咸阳市中级人民法院申请委托鉴定被告在租赁标的物上添置物价值。2012年2月21日，咸阳金桥房地产评估咨询公司作出咸金桥评字（2012）第0052号《房地产估价报告书》，确认被告添置物价值为584998元。

　　　原陕西华电材料总公司的全部资产属于国有资产，接受咸阳市人民政府国有资产监督管理委员会的监督管理，并由咸阳市工业资产经营公司具体实施经营管理。2009年11月25日，咸阳市工业资产经营公司下发通知，将原陕西华电材料总公司破产财产交由原告经营管理，并由原告独立承担经营管理过程中相应的法律责任。

【争议焦点】

　　原告经营管理的国有资产在出租期内被主管上级整体转让，能否以情势变更单方解除合同。

【评析】

　　观点一：咸阳市工业资产经营有限责任公司将其持有陕西华电材料总公司国有破产财产交由原告经营管理。原告就经营管理的部分财产与被告签订房屋、场地租赁协议，约定被告租用部分房屋及场地，协议签订后，原告依约正确履行了交付租赁标的物义务。后咸阳市国资委以批复并同意咸阳市工业资产经营有限责任公司整体转让上述国有破产财产（包括原、被告租赁合同约定的土地、房屋）。故关于原、被告签订的租赁协议，客观上发生了不以原、被告意志为转移的重大情势变更事实，租赁协议实际已无法继续履行，原告可以以情势变更为由单方解除合同。

　　观点二：原告以咸阳市国资委转让国有资产，认为属于不以租赁双方意志为转移的重大情势变更，导致租赁协议实际无法继续履行，而这一变更虽不能预见，但并不会导致合同继续履行显失公平。故原告不能以情势变更为由单方解除合同。且国资委转让国有资产属于买卖关系，租赁合同仍然有效，而且被告公司有优先受让权利。

　　笔者同意第二种观点。　情势变更是指合同有效成立之后、履行完毕之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变 化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。本案原、被告平等、自愿签订租赁合同，原告虽不能预见其经营管理的财产被主管上级整体转让的风险，但该转让行为并不会导致租赁合同的履行显失公平，故该风险并不构成其单方解除合同的法定事由。因此，原告应对其单方解除合同所给被告造成的损失承担赔偿责任。