内容简介：本文拟通过对房地产估价司法鉴定在审判中运用的分析，来阐明房地产估价司法鉴定的定义、程序、内容、作用等法律问题。并在阐明房地产估价司法鉴定的定义等基本问题的基础上，试图对房地产估价司法鉴定作为诉讼证据的不足之处进行法律上的分析，提出相应的改进意见。

　　房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估，并出具报告的活动。当前，经济纠纷、 法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，也是审判、执行过程中的重要问题。而这一问题的解决都需要房地产估价机构进行司法鉴定。房地产估价司法鉴定在解决双方当事人纠纷、推动执行程序等方面起到不可替代的积极作用。由于司法鉴定涉及的房地产评估对解决双方当事人纠纷、推动执行程序等方面起到极大的作用，所以房地产估价司法鉴定在我国的审判体系中具有不可比拟的重要性和特殊性。笔者试对房地产估价司法鉴定做出以下分析，以期抛砖引玉。

　　（一）房地产估价司法鉴定概述

　　首先，房地产估价司法鉴定是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。既然房地产估价司法鉴定是一种司法鉴定行为，那么房地产估价司法鉴定必须要遵守我国有关司法鉴定的相关法律、法规及司法解释。 2000 年以来，国家司法部陆续出台了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件。最高人民法院分别于2001年11月16日、 2002年2月22日出台了《人民法院司法鉴定工作暂行规定》以及《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的司法解释。上述文件的出台给房地产评估鉴定机构依法对房地产价格进行评估起到了极大规范作用。按照上述规范性文件的规定，国家建立了司法鉴定人名册。对房地产估价师和估价机构进行分等定级， 实行执业资格的二次准入制度，使能够从事房地产估价司法鉴定的估价师和估价机构都是房地产评估业界的资深评估师和评估机构，也使得房地产估价司法鉴定的结论更具有说服力，能够在案件的审理、执行等过程中有效的起到息诉宁人的作用。

其次，房地产估价司法鉴定是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断做为估价对象的房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。司法鉴定涉及的房地产评估的目的为司法诉讼服务。房地产估价司法鉴定的鉴定结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。司法鉴定涉及的房地产评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性。司法鉴定涉及的房地产评估必须合法，而合法的前提是首先要遵循司法鉴定的法定程序。 司法鉴定程序是诉讼、行政执法和仲裁等程序活动中的科学证据调查程序。设立司法鉴定程序的目的是为了通过运用科学技术知识和方法解决诉讼和行政执法、仲裁等程序活动中的专门问题，从而获取相应的证据。

　　运用鉴定的方法获取证据与其它的方法获取证据不同，其不同主要表现在认识的方法和程序的科学性方面。鉴定的调查方法必须依赖科学技术方法和程序，其程序是由运用专门的科学技术知识进行的调查程序。具体到房地产估价司法鉴定，其鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。在这六个阶段中，引起双方当事人充分关心的阶段是，实施鉴定过程、得出鉴定结论过程、鉴定结论质证、鉴定结论复核过程。

　　先来说说实施鉴定过程，实质上实施鉴定过程就是收集鉴定证据和进行估价测算的过程，是鉴定工作的关键环节。估价机构承接业务后，组建鉴定项目小组，各成员在充分了解案情的基础上，根据鉴定要求，结合案件本身进行分析，并进行仔细的现场勘察和市场调查工作，运用科学的估价方法，进行分析和测算。若根据现有资料不能形成结论而需向当事人补充证据时，需按法定程序办理，即通过法院或仲裁机构向当事人取证，保证收集证据的公正和真实；最后获得充分、适当的鉴定证据，并得出令人信服的鉴定结论。在鉴定过程中，鉴定机构应当注意保存具有具体的分析测算过程的“房地产估价技术报告”并在鉴定书中对具体的分析测算过程做出明确的说明，以使法官及双方当事人能对鉴定的分析测算过程有大致的了解，减少对鉴定书所得出的鉴定结论的疑问。以达到鉴定结论所要起到的法律作用。

　　再来看看得出鉴定结论过程，房地产估价司法鉴定结论是一种逻辑的、科学的推理性结合，需在独立、客观、公正的原则下出具。目前相关法规对房地产估价司法鉴定报告应包含的内容进行了原则规定，主要包含以下几项（１）标题，统一为“房地产估价司法鉴定报告”；（２）收件人，为鉴定业务的委托人；（３） 序言段，包括鉴定范围、案情摘要、鉴定责任和鉴定程序等；（４）鉴定内容，应与委托人具体的委托内容一致；（５）鉴定依据，包括依法实施鉴定的法律法规，估价依据，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。并说明宜选用的估价方法，不考虑其中一种方法的结果。估价依据还应写明估价所依据的估价规范；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料；（６）鉴定结论的形成过程，可以用估价技术报告形式提供；（７）鉴定结论，它是分析论证自然得到的结果，该结果应当是 客观的描述，不应当带有法律性结论；（８）文尾，包括鉴定人签名、鉴定机构名称并加盖司法鉴定专用章、报告日期等；（９）附件。①

　　对于鉴定结论质证，在司法鉴定结论质证方面，目前我国三大诉讼法和最高人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。 房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，我国刑事诉讼法第一百五十八条规定:“人民法院调查核实证据，可以进行勘验、检查、扣押、鉴定和查询、冻结。”我国行政诉讼法第三十五条和民事诉讼法第七十二条都规定:“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定;没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”　　第二十六条规定，“当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定。”可见三个诉讼法都规定了法院对司法鉴定(包括价值评估)的决定权、委托权和组织监督权。同时，《人民法院司法鉴定工作暂行规定》对证据属性进一步作了的明确规定。因此，司法鉴定涉及的房地产评估报告作为司法鉴定证据，应符合上述三大诉讼法律与我国相关的证据规定要求。

　　另外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答 复当事人的质询”，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证，是房地产估价司法鉴定与一般房地产估价在估价程序上的一个重要区别，并不以交付报告为终结，也是司法鉴定的重要程序。但据有关专家分析，在目前的司法实践中司法鉴定人能够出庭作证 的比例一般不会超过5%。②然而，事实上，任何鉴定结论都是专业技术人员的识别活动，同其他言词证据一样，任何鉴定结论也都存在错误与虚假的可能，任何鉴定人出具的鉴定结论也都应当接受当事人的质证。估价机构应当强化估价师的出庭意识，实现鉴定结论的证据价值，维护当事人的合法权益。

　　最后谈谈鉴定结论复核，我国司法鉴定实践中存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使，导致同一问题反复鉴定。从房地产估价行业现状看，各地一般都成立了房地产估价师协会，估价机构遇有当事人对鉴定结论不服，要求申请重新鉴定的，可以建议法院要求当事人向当地房地产估价师协会专家委员会申请鉴定结论复核，避免多个估价机构对同一估价对象反复鉴定后，鉴定结论不一致而影响法院判决。

　　由上述鉴定过程可知，司法鉴定涉及的房地产评估只有程序上合法，才具有法律效应。

　　（二）房地产估价司法鉴定制度的不足与改进

　　虽然自从2000年以来，我国颁布了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件，但是房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定，以及鉴定的委托，可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题：

　　1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定（其实是法官指定），在一定程度上，现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。

　　2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步，该规定第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通 过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。” 但是，人民法院没有给当事人提供鉴定人名册，当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定，也不能参与鉴定机构的选择，却可能要承担举证不能的法律后果。

　　笔者认为，房地产估价司法鉴定的启动制度，应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用，但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定不应当沦为一种商业活动，鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则，有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。

　　启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院，还是赋予诉讼（仲裁）当事人？ 在传统的对抗制诉讼模式下，法官在诉讼中是消极中立的第三者，本身不负有查明事实的积极义务，当然也就没有提出证据的责任。只有当事人，才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据，鉴定人属于证人，那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此，便有“当事人启动制”一说。然而， 由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论，鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。

　　在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下，法官在诉讼中不再是消极中立的第三者，司法鉴定方面是实行鉴定权主义，法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此，便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点，一是鉴定人受法院委托，可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定，二是可以减少不必要的重复鉴定，避免鉴定资源的浪费，减轻当事人的经济负担。但是，这种启动制度有其固有弊端：其一，是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；其二，鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败；其三，是对鉴定结论的质证可能流于形式，因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定，法官可能相信鉴定结论正确无误。③

　　笔者认为，司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面，在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内，实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择，人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定；诉讼双方当事人协商不一致的，或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既尊重了诉讼双方当事人的选择，又避免了鉴定的滥用，使得鉴定人可以真正立足于客观事实，运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。

　　3、房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准

　　尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，但是在实际审判过程中，大多数鉴定人并没有亲自出庭作证。

　　当事人申请重新鉴定的审查标准也是不统一的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要 求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”

　　笔者认为，房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性，从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后，鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别，鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前，其效力是相同的。这是因为，鉴定人不同于证人，并非不可替代；鉴定结论也只是证据的一种，只有经过质证，查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据；鉴定活动作为一种科学实证活动，其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论应当一样。对鉴定结论有异议申请重新鉴定时人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论应当同等对待。④

　　另外，对房地产估价司法鉴定的补充鉴定和重新鉴定应当区别对待。房地产估价司法鉴定的补充鉴定，只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论，但尚未进入庭审质证阶段，由当事人申请，法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括：当事人补充了新的相关鉴定材料，或者提出新的鉴定项目，或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行，鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。⑤

　　房地产估价司法鉴定的重新鉴定，不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后，重新鉴定应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对鉴定的滥用。另外，重新鉴定的委托，仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。

　　一些地方性立法规定了司法鉴定的复核鉴定，并且规定经省司法鉴定专家委员会复核鉴定的案件，省内其他司法鉴定机构不得再受理。其实，只要在司法 鉴定的启动制度方面规定得合理，辅之以补充鉴定和重新鉴定，就完全没有必要再规定复核鉴定。复核鉴定本身与司法鉴定的科学性、鉴证性特点是相冲突的，使得复核鉴定的效力在质证之前就高于了其他鉴定结论。

　　以上论点是笔者一家之言，鉴于笔者的学识有限，对问题的理解、分析难免有疏漏及不到之处，望诸位同行能够予以谅解、指正。

附：参考文献

①、司法部《司法鉴定文书规范》

②、 德恒论坛第四十六讲

③、《中国司法鉴定制度向何处去》　何家弘　《人民检察》2007第5期

④、《中立抑或对立—对民事诉讼中鉴定人选任制度的思考》　范跃如　《证据论坛》第八卷

⑤、《民事诉讼证据司法解释的理解与适用》